银行业监管高压持续，近日，银保监会启动了针对北京、南京、苏州、深圳、宁波等32个前期房价过热城市的房地产贷款业务专项检查。监管人士表示，从被检查银行机构看，主要是四类：房贷规模大的银行、房贷业务风险大的银行、与高负债房企合作密切的银行、与交易火爆楼盘合作的银行。今年以来房地产信贷规模较大或占比较高、与交易火爆楼盘合作密切等银行机构将成检查重点。
中信银行和邮储银行近日均收到罚单，此次罚单也是今年以来银保监会针对银行业机构开出的首批罚单。其中，中信银行因13项违法违规行为，被合计罚没2223.7万元，金额刷新2019年以来银行业罚单最高处罚金额纪录。
与中信银行同领罚单的还有邮储银行，因未按监管要求对代理营业机构进行考核、劳务派遣工违规担任综合柜员、员工信息管理不到位、未按规定开展审计工作等原因，被罚140万元。
具体来看，此次“天价罚单”剑指中信银行在信息报送、贷款、理财等业务领域的违法违规行为。违规放贷占据中信银行被罚事由多条，其中两条涉及房地产业务，分别是“以流动资金贷款名义发放房地产开发贷款”和“未将房地产企业贷款计入房地产开发贷款科目”。
相较去年，今年以来银保监系统对银行开出千万元以上的罚单次数大幅减少。在中信银行“天价罚单”之前，仅意大利裕信银行因员工职务侵占被上海银保监局罚款1030万元。而2018年同期，超千万的“天价罚单”有12张之多，单张金额最高达4.62亿元。
北京住宅房地产业商会黎乃超会长表示，一方面体现了2018年强监管成效显露，另一方面说明穿透式监管正逐渐深入，更多细节性问题正在暴露。银保监会相关负责人日前表示，未来将进一步加大执行力度，切实完善行政处罚执行机制，压紧压实机构主体责任，着力强化联合惩戒力度，有效保证行政处罚决定的贯彻执行，维护执法权威和法律尊严。
从今年5月份开始，很多融资渠道基本上是处于一个不能增长或停滞状态，房企未来也面临很大的再融资的风险。今年上半年在海外发债的渠道也收紧，除了一年内再融资的用途之外，其他的也不能再有一个新的增量，所以很多方面都带来了很大的压力。其他渠道受限后，股权融资正加速蔓延。由于债券融资收紧，许多地产商迫于融资压力，放开了股权融资。目前比较普遍的股权融资包含以下两种方式：
1）境内再融资：当下房企进行股权融资大都采用这种方式，获利多见效快，可为房企实现较大的融资规模。
2）股票期权计划：股票期权计划的融资规模通常较小。
4号文基本断了私募做债权类地产项目的所有路，除了纯股权投资这种方式。中信银行旗下基金在18年5月豪掷超200亿资金“入股＋贷款”，共同开发恒大旗下的十个项目，几乎可以算是中国房地产历史上最大规模的项目股权融资。具体地，中信旗下的信银基金通过资本投资获得相应股权，并通过同等比例的委托贷款介入恒大的项目开发，双方共担风险，共享收益。
真正的地产私募是股权融资，在不增加杠杆的同时获得融资，无固定还本付息压力，募集资金投向基本不受限，若为表内项目（房企持股高于50%），基金持股体现在少数股东权益；若为表外项目（房企持股低于50%），房企按持股比例计入长期股权投资。此外，股权融资的投向不受限制，可用于拿地，更契合房企融资需求。
近期，有一些房企也在短短几个月内陆续转让其项目子公司股权。同策研究院监测数据显示，2019年6月监测的40家上市房企实现的股权融资金额为75.68亿元，占总融资金额比重为12.37%，相比上个月的41.32亿元，绝对值及占比都有提高。
到了7月份，这一数据稍有下降，40家上市房企实现的股权融资总额为69.46亿元，占总融资金额比重为7.74%。融资方式主要包括境内再融资和海外配股融资，其中境内再融资金额为68.61亿元，占融资金额的7.65%，为新城控股转让多家项目子公司股权及债权，全部以现金支付。
从融资成本来看，上半年95家房企境内发债的平均成本4.97%，境外发债的成本8.34%。境内融资环境的持续收紧，逼迫房企不得不以高成本向海外举债，寻求融资机会。
6月13日，正荣地产宣布发行2亿美元的优先永续资本证券；7月9日，世茂房地产拟发行10亿美元优先票据，利率5.6%。
除了正荣和世茂，融信中国、蓝光发展、中南建设等许多房企，无论规模大小，纷纷宣布其美元债发行完成。
此时此刻，地产行业似乎承受极大的压力，对于不少求发展、拿地激进的房企而言，面前最重要的就是融资、保持现金流持续稳定。
北京住宅房地产业商会提醒：
各房地产开发会员企业，根据目前金融形势，进一步加强合法合规意识的提高，合理分配资金使用效率，避免出现资金断裂，楼盘烂尾等严重现象出现。（内容来源：北京住宅房地产业商会）
